Der Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. hat eine Reihe von Hauptmängeln der jetzt vorliegenden Betriebskostenabrechnungen ausgewertet. Darauf bezieht sich das vorliegende Musterschreiben.
Das Musterschreiben kann von Mitgliedern nach Beratung übernommen werden. Dabei sind nicht zutreffende Passagen wegzulassen und weitere Angaben hinzuzufügen.
Nehmen Sie bitte immer die Beratungsleistungen des Mietervereins in Anspruch.
MUSTERSCHREIBEN:
Briefkopf
Ort, Datum
Betriebskostenabrechnung vom ......
Sehr geehrter Vermieter,
rein vorsorglich teilen wir (ggf. ich) Ihnen mit, dass wir die Abrechnung nicht nachvollziehen können, weshalb sie ggf. unwirksam ist.
Wir bitten Sie zunächst um die Zusendung je einer Kopie aller Rechnungen / der Rechnungen folgender Kostenarten ..................., auf welche Sie Ihre vorgenannte Betriebskostenabrechnung stützen. Wir versichern ausdrücklich die Kostenübernahme in zulässiger Höhe.
Vorab dürfen wir Sie bereits auf Folgendes hinweisen und um entsprechende Erklärung bitten:
1. Sie haben Kostenarten benannt, die keine Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung sind bzw. verwenden abweichend von der Betriebskostenverordnung andere Begriffe sowie ohne Not eine völlig andere Reihenfolge. Damit verursachen Sie eine Nichtnachvollziehbarkeit für einen wohnungswirtschaftlichen Laien.
Im Interesse einer nachvollziehbaren Abrechnung ist es geboten, die Begriffe und die Reihenfolge 1-17 Betriebskostenverordnung zu verwenden.
Unter den jeweiligen Betriebskostenarten, wären dann die darunter fallenden Kosten aufzuführen. z.B.:
7. Aufzugskosten oder 4.c) Kosten Wärmelieferung
7.1 Wartungskosten 4.c) 1. Entgelt für Wärmelieferung
7.2 Elektroenergie 4.c) 2. E-Kosten der Pumpen/Druckerhöhung
7.3 Notruftelefon (?) 4.c) 3. Wartung Hausanlage
2. Sie stellen Kosten in Rechnung, die als eigenständige Kostenart gem. Mietvertrag bzw. Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind. z.B.:
1.) Wartung Druckerhöhungsanlage ........ €
2.) Wartung Lüftungsanlage ........ €
3.) VDI-Wartung ........ €
1.) wäre ggf. bei den Kosten der Wasserversorgung denkbar, ist jedoch von der o.g. Anlage nicht erfasst; ggf. wäre nur die Elektroenergie der Pumpen hier umlegbar.
2.) wäre ggf. unter Ziffer 17 der Anlage denkbar, dann allerdings nur Elektroenergie, denn Wartung ist grundsätzlich vorweggenommene Instandsetzung und damit vom Vermieter zu tragen. Ausnahmen lediglich unter Ziff. 4, 5c, 6 und 7 Betriebskostenverordnung.
3.) sind grundsätzlich keine umlegbaren Betriebskosten.
3. Obschon behauptet, haben Sie bei den Nebenkosten (Service / Wartung) für Heizung / Warmwasser das Prinzip der Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten, da diese mehr als 25% der Energiekosten ausmachen.
4. Was in der Kostenart "Sonstige ......" mit ...... € enthalten ist, ist nicht nachvollziehbar, von Ihnen nicht erklärt, mithin nicht wirksam umgelegt.
5. Nicht nachvollziehbar ist auch, weshalb Sie bei der Berechnung unseres Anteiles unterschiedliche %, also offensichtlich unterschiedliche m2 Wohnfläche heranziehen und dies zeitlich differenzieren.
Ihre Erläuterungen lassen dazu nur Vermutungen zu:
Bei (2) -Aufzugskosten- kann vermutet werden, dass Sie die Erdgeschosse herausrechnen, was grundsätzlich zulässig wäre. (Für die Erdgeschossmieter stellt sich dann die Frage, ob sie mit den Kosten der Beleuchtung ggf. auch die E-Kosten des Aufzuges zahlen.)
Bei (4) -Müll und Hauswart- haben Sie die Wohnfläche erheblich verringert und damit den Kostenanteil der einzelnen Mieter nicht nachvollziehbar erhöht.
Bei (1) -Wasser / Abwasser- handeln Sie ähnlich wie bei (4).
6. Ob und wie Gewerberaum be- oder herausgerechnet wurde, kann nicht nachvollzogen werden. Diese Kosten (auch Mehrkosten für Grundsteuer) sind, so weit erheblich, nicht den Wohnungsmietern aufzuerlegen.
7. Die von Ihnen verlangten "Kosten der Beleuchtung" in Höhe von ...... € dürften für diese Betriebskostenart unangemessen hoch sein.
Es ist zu vermuten, dass in dieser Position andere E-Kosten "versteckt" sind.
Soweit E-Kosten des Aufzuges, der Lüfter und Gewerberäume enthalten sind, gehören diese nicht in die Betriebskostenart Beleuchtung.
8. Die Steigerung der Kosten für den Hausmeisterdienst ist unter Berücksichtigung des Gebotes der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht hinzunehmen.
9. Die rückwirkende Umlage von Betriebskosten (Grundsteuer) ist in der Rechtsprechung umstritten und nach unserer Auffassung in der vorgenommenen Höhe nicht zulässig.
10.Die Höhe der von Ihnen angegebenen Gesamtwohnfläche lässt vermuten, dass diese eine Vielzahl von Wohnungen umfasst. Leider haben Sie es versäumt zu erläutern, auf welche Wirtschaftseinheit sich Ihre Angaben beziehen. Somit ist Ihre Abrechnung auch in dieser Hinsicht nicht nachvollziehbar.
Insgesamt gehen wir davon aus, dass uns allein unter vorgenannten Aspekten mindestens ...... € zuviel berechnet wurden.
Sollten Sie Kosten aus vorhergehenden Abrechnungszeiträumen einbezogen haben, wäre auch das insoweit gesondert zu erklären. Ein erklärter Vorbehalt ändert daran nichts.
Wir bitten höflich um Prüfung, unter vorgenannten Gesichtspunkten und Zusendung der genannten Rechnungskopien, sowie um eine wirksame Abrechnung durch nachvollziehbare Erläuterungen.
Bitte schlagen Sie uns gegebenenfalls einen Termin mit Ihrer Abrechnungsstelle vor.
Für Ihre Bemühungen bedanken wir uns im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift aller Mieter